消費税増税!依頼時期に注意!

【政府、消費税に配慮?】

昨日、新聞によると、「2013年12月末に期限切れとなる住宅ローン減税を延長し拡充する検討に入った。」とあり、所得の少ない人でも住宅ローン控除を使いきれるようにするようだ。ただし、所得税部分で使い切れない場合に住民税部分にも控除を受けられるようだが、制限枠があるので注意したい。

2014年4月には、5%→8%、2015年10月には、8%→10%に消費税は、跳ね上がる。

例えば、新築建物費用2000万円前後の場合、その予算内で工事を行ったとして2014年4月には、マイナス55万円程度。次の2015年10月には、マイナス85万円程度を工事費用から減額しなくてはいけない。

新築を考えている人の中には、工事計画の縮小・見直しや、その計画そのものを見送る人も少なくないだろう。

東京だけが物価下落傾向が変わらず進む中、建築家や各建設業者は、はたしてこの工事費用とどのように立ち向かうのか。政府が必死に進める”税の取立て”で苦しめられるのは、いつの時代も民に向けられる。エコポイントや住宅ローン減税も出来るだけ利用するべきだが、消費税増税とバランスするとは思えない。政府・行政と国民とのズレを、”やるだけやった”ふりで覆うのはやめて、住宅所得者を大事にし、経済を活性化してほしい。

【設計依頼時期】

前回の新税率開始(1997年4月)3%→5%のときの注文住宅の場合、新税率開始以降に引渡しを受ける建売などの住宅が新税率適用になるものと違って、請負契約を新税率開始前(1996年9月30日以前)に締結していれば、引渡しがそれ以降でも適用されなかった。

これを踏まえると、2013年9月30日までに工事契約締結なので、逆算すると、設計事務所に依頼する場合は、最低でも依頼先検討期間(3ヶ月)+設計期間(6ヶ月)+見積調整・工事依頼先決定期間(2ヶ月)+事前工事(1ヶ月)などを考慮すると、2012年9月頃には依頼先を検討開始しなくてはいけなくなる。

意外と時間がないことを理解しておかないと、前回と同様、法律改正時は振り回される事になってしまう。

今回は、未確定ではあるが、筆者の経験上、最近来られているクライアントへの注意点としてお話させて頂いている内容です。

行政は、”決めるだけ”で、実施するのは、建築実務者(建築士)たちなので毎回先回りして考えて、消費税増税に伴う負担を受けるのは出来るだけ回避したいものです。

 

 

 

家を建てるために!これだけは!(第5話)

≪ステップ1≫

 【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は同時期におこなおう! 

  クライアント物語編 Story-003

 

この三つの作業は、常にトライ&エラーを繰り返し、ほとんどの方が、妥協点を見つけ、

【空想の世界】が【現実の形あるもの】に変わって行く重要な過程です。

夢は、その都度、変えてもいいし、曲げたくは無いものは、最後まで持ち続けましょう!

 

── クライアント物語 ─────────────────────────── Story-003 ───────

◇ 住宅ローンは建築家のプランを作ってから!

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今回は、前回の続きです。設計依頼を検討している若いご夫婦(K氏)のお話です。

当事務所で残念ながら、設計契約できなかったケースです。

他社設計事務所にもプレゼンを依頼しているが、その設計事務所にDEN設計出身者がいて、森川の師弟関係にあたる者も参考にしたいとの事でした・・・・・

クライアント物語編 Story-002 住宅ローンは建築家のプランを作ってから! の続きです>>

それから、2週間後・・・

プランと予算をプレゼンさせて頂きました。

要望された条件には及ばず、金額は、1650万円程度(150万円オーバー)になりました。

そしてプランの話を始めました・・・・・

森川:「外観は、矩形のきれいな四角い少しやわらかい表情とし・・・・・・・角度をつけた玄関から中に入ると、さらに角度をつけたガラスで 囲まれた中庭を見ながら ホール→リビング→ダイニング→キッチンと、回廊のように視界に奥行きを感じられるようにしました。外観からは想像がつかない内部空間とのギャップが楽しさを呼ぶと思います。」

すると・・

K氏:「こんな発想があったんですね、せまい敷地でもプランが成立するんですね・・・大変感動しました。他の依頼している○○建築事務所でのプランは、全て四角いプランでした。ただ、予算オーバーですね。」

計算した見積書の説明し、そぎ落とせる限界の状態である事をお話しました。

K氏:「他の依頼している○○建築事務所では、1500万円内でした。プランは、DEN設計さんのほうが良いのですが、そちらに依頼するしかないのでしょうか?」

森川:「残念ながら、私がデザインしたプランは、決して無理をして金額を跳ね上げている要素は無く、その○○建築事務所で本当にその予算でできるのであれば、依頼先を決める大きな理由にはなるでしょう。」

続けて・・・

森川:「依頼先を決めるには、自分と考えの近い同年代や経験豊富な建築家などいろいろありますが、大切なのは”この人を信用できるのか?”だと思います。工事予算ですが、○○建築事務所での実績で同額程度の物件を実際に見せてもらったり、契約時から竣工時への金額のアップ率などを聞いてみてください。その対応する姿こそが、依頼先を決める事に繋がると思います。」

その後、予算を増やす事を検討して頂いたが、借入額を不動産会社と決めてしまっていて、そのままの予算で進めざるを得ない事をメールで丁寧な文面にてご連絡いただきました。

設計契約後、打合せを重ねると建築工事費は、必ず上がってきます。そのアップ率を見込んで予算提示をDEN設計では行っています。

十分な検討をした上で、少ない予算でも試行錯誤して知恵を振り絞って設計しますが、まったく余裕のない設計では、クライアントの希望までを削る事となってしまうからです。

残念ながら、今回は、”土地探し”から、ご一緒に進め、「家づくり」に関わる総予算を決め、無理のない借入などのサポートができなかった事を悔やみました。

K氏が、その○○建築事務所で予算内で家づくりが成功する事を願うばかりです。

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次回:
家を建てるために!これだけは!(第6話)≪ステップ2≫【契約】(土地の場合) その契約、まった!もう一度考えよう!【 CHECK1 】信頼度チェック!

【土地契約】信頼度チェック!解説編(1/2)

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家を建てるために!これだけは!(第4話)

≪ステップ1≫

 【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は同時期におこなおう! 

  クライアント物語編 Story-002

 

この三つの作業は、常にトライ&エラーを繰り返し、ほとんどの方が、妥協点を見つけ、

【空想の世界】が【現実の形あるもの】に変わって行く重要な過程です。

夢は、その都度、変えてもいいし、曲げたくは無いものは、最後まで持ち続けましょう!

 

── クライアント物語 ─────────────────────────── Story-002 ───────

◇ 住宅ローンは建築家のプランを作ってから!

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今回は、設計依頼を検討している若いご夫婦(K氏)のお話です。

当事務所で設計契約できなかった残念なケースです。

先日、面談にやって来られたご夫婦(K氏)で、DEN設計のプランニングサービスをご利用頂いた時のことです。

土地を購入し、60平米程度の狭小敷地に建てられる個性溢れるモダンな家を設計してほしいとの事でした。

面談したときにヒアリングさせて頂いたのが・・・

1.ハウスメーカーとかの企画された家は苦手。

2.中庭を感じながら生活したい

3.土地にかかった費用負担が多く、1500万円程度が建設費用。

4.他に、○○建築事務所にも提案依頼している。

5.間取りは・・・・
この時点で、DEN設計に依頼できるのか?を聞かれました。

森川:「予算や要望の内容をボリューム計算して、そのボリュームの中で私なりのデザインをやってみます!希望の予算をオーバーする場合がありますが、要望されている”やりたい事”をできる限り考慮します。」

と返答したところ、

K氏:「先ほど話した、他の依頼している○○建築事務所ですが、森川さんのDEN設計に在籍していた人がいるんですが、ご存知ですか?・・・・師弟対決ですかね!やはり似た建物になりますか?」

森川:「それは、知っていますが、私のデザインは、他の誰かができる訳では、無いと思います。インスピレーションの違いがあるから個性だと思います。いろいろな建築家が、クライアントの言葉から感じたものを大切に思い、いろいろな”カタチ”に創作するのですから・・・」

それから、2週間後・・・

プランと予算をプレゼンさせて頂きました。

要望された条件には及ばず、金額は、1650万円程度(150万円オーバー)になりました。

そしてプランの話を始めました・・・・・
次回、クライアント物語編 Story-003 住宅ローンは建築家のプランを作ってから! に続く>>

 

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次回:
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家を建てるために!これだけは!(第2話)

≪ステップ1≫

 【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は同時期におこなおう! 

  解説編(2/2)

 

この三つの作業は、常にトライ&エラーを繰り返し、ほとんどの方が、妥協点を見つけ、

【空想の世界】が【現実の形あるもの】に変わって行く重要な過程です。

夢は、その都度、変えてもいいし、曲げたくは無いものは、最後まで持ち続けましょう!

 

【設計者さがし】・・設計料は、いらない?

■ 設計事務所の場合・・・設計料は、施主との家づくりを行うパートーナーシップ料

設計とは、細部にまで関わり設計のプロデュースをし、本来あるべきスタイル、「施主と建築家の家づくりのコラボレーション」を 実現す為、日々努力しているものが、責任をもって行う職務。

弁護士や税理士と同様に、専門職である建築士の職務に対する建築士法による報酬です。

 

■ ハウスメーカーの場合・・・設計料は、請負金額の中に入っています。

設計料は、見積項目では出さず、全て、工事原価+施工経費+営業経費として、経費の中に含まれます。

工事原価とは?・・この金額は、外部工務店に支払われる金額、その工務店の経費は、すでにON(オン)されています。

施工経費、営業経費とは?・・会社運営費・営業社員の報奨金・営業社員給料 ・間接社員(総務・経理・設計・積算・建設・アフターメンテナンス社員) 給料・役員報酬などなど、全て含まれています。

── [ポイント4]  ────────────────────────────────────

営業社員が、お客様より、要望を聞き、用意してあるプラン集をあてはめて、設計社員は、申請・作図・発注業務のみ。

その用意されているプランのクロス・カーテン・照明・限られた設備機器のみ、施主に与えられた選択肢なのです。

そうする事により、本来の報酬としての、設計料は極力抑える事ができます。

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■ 建築プロデュース会社の場合・・・たくさんの建築家を有料サイトで呼び込み、コンペ方式でユーザーが希望する建築家を選び、プロデュース会社が工務店を決めます。

当然、担当するプロデューサーは、建築士やファイナンシャルプランナーなどの有資格者が、豊富な経験と知識で、依頼者をバックアップしてくれるのが、健全な建築プロデュース会社です。

── [ポイント5]  ────────────────────────────────────

プロデューサーの目利きにより大きく左右される!

プロデュース会社に期待するのは、信頼と実績を重ねた優秀な設計者と施工会社を関連性を持たせ、円滑につなぐ事。

設計事務所と施工会社からのマージンを徴収する利益確保型から、依頼者を含めた4者の利益を追求してほしい。

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■ 工務店(ビルダー)の場合・・・設計は、ほとんどが、外注の設計事務所などが、設計を行います。上記ハウスメーカーと同様に この外注費にも、経費はかかります。

ただ、中には、最初から、設計・施工を分離するなど、施主の負担を減らす為に、施主へ、その工務店が、設計者を紹介するケースもあります。当事務所でも、そう言う実直で、良心的な会社とは、長く付き合わせていただいています。

── [ポイント6]  ────────────────────────────────────

品質を求め、頼れる工務店にも、設計力が求められる!

多様化する工務店の中には、建築家を取り込み設計力をあげ、プロデュース会社に匹敵するものや、工務店自身が高度な設計事務所であって自社完結型のもの、設計事務所側に大人気な頼れるものなど、依頼者のニーズに応えられる工務店が増えている。

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三技一体で、最初の≪ステップ1≫は、進んでは戻り、戻っては進む事と、理解していただけたでしょうか?

そこで、施主の負担を考えれば、自分に合った、設計者やプロデューサー・営業(家造りを一緒に自分の目線に立って真剣に考えてくれる者)を見つけ、資金面・土地の問題・プランやデザインなどの、初期段階から、相談されるのが、望ましいでしょう。

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