地震予知

今日の日経新聞によると、地震予知失敗で禁錮6年 伊の学者ら7人実刑判決とある・・・

最近では、クライアントのほうから、耐震上、このプランは大丈夫ですか?耐震等級ってなんですか?と、積極的に質問されることが多くなり、地震に対する建物の安全性を耐震基準を踏まえ、ひとつひとつ説明している。

起きるかどうかわからない地震予知に対して、352億円の国家予算によって国策として行っているが、ロバート・ゲラー東大大学院教授は、地震予知が「予算獲得の道具になっている」と主張している。

国の予算を獲得するために研究の重要性を主張する人たちが出てきて、政治家や官僚はその言い分を利用して「やらないよりもやった方が、国民に説明が付く」では、呆れてしまう国民も多いいだろう。

研究者が責任ある化学的根拠に基づいた説明を大惨事が起きる前に可能性を否定するのではなく、真実をしっかりと国民に公表しなくてはいけない。そのため、官僚主導ではない法律を政治家が作り直さないといけないのだろう。

日本でも、法律立案者の政治家や法の施行者がしっかりと、 責任を取れるしくみが出来ない限り、「国民無視」の真実隠蔽の災害対策は続いてしまう。

今回のイタリア科学者への刑事責任が妥当なのかは、分からないが、もし、その責任を負うとしたら、そのチームを構成した政治家、行政担当なども同様の罪に問われるべきではないのだろうか。

 

 

地震予知失敗で禁錮6年 伊の学者ら7人実刑判決 (日経新聞)

http://www.nikkei.com/article/DGXNASDG2204V_S2A021C1CR8000/

 【ラクイラ=共同】多数の犠牲者が出た2009年のイタリア中部地震で、大地震の兆候がないと判断し被害拡大につながった として、過失致死傷罪に問われた同国防災庁付属委員会メンバーの学者ら7人の判決公判が22日、最大被災地ラクイラの地裁で開かれ、同地裁は全員に求刑の禁錮4年を上回る禁錮6年の実刑判決を言い渡した。

 地震予知の失敗で刑事責任が争われる世界的にも異例の事件。同地震では309人が死亡、6万人以上が被災した。

 イタリアの刑事裁判では判決理由は後日開示されるため、裁判所の判断の詳細は不明。被告側は控訴する方針を明らかにした。

 防災庁幹部だったベルナルド・デベルナルディニス被告(64)は閉廷後、記者団に「私は自分の務めを果たしただけで間違いは犯していない」とあらためて無実を主張した。

 大学教授や地震学の専門家らで構成される同委員会は、数カ月にわたり群発地震が続いていた中部の状況について、09年3月31日にラクイラで開いた会議で大地震に結び付く可能性は低いと報告。これが報道され、安心して避難しなかった多くの住民が6日後の4月6日に起きた中部地震で死傷したとして、7人が11年5月に起訴された。

 公判で、検察側は「委員会の報告がなければ犠牲者は用心深く行動したはずだ」と主張。弁護側は「地震被害は誰の責任でもない。まるで中世の裁判のようだ」と争っていた。

 遺族会のビットリーニ会長は「ラクイラでは大きな過ちが犯された。これからは各自が自分の行動に責任を負うことを学ばなければならない」と、学者らを批判した。

 

 

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フラット35、審査がきびしくなるかも?

フラット35の融資を利用しての「書類偽装」や「詐欺事件」が金融機関で相次いでいる?

通常行う民間金融機関の審査をフラット35の場合、甘く審査していた事実が浮き彫りにされてきた。

銀行の独りよがりな顧客獲得戦もここまで来ると呆れてしまう。各銀行で用意している独自の住宅ローンの利益と比べると”うまみ”の少ないフラット35。

審査で労力をかけられない事実もあるでしょうが、ようやく法人税納付が出来るようになった都市銀行は、これ以上国民の負担だけは増やさないでほしいものです。

銀行のリスクを緩和して、本当に住宅ローンが必要な国民に借り易くするフラット35は、国税の一部を利用して運営している。

そのため、「やばくなったら、国に払ってもらおう」と考える行政官僚的な銀行の考えは、まさしく幼稚な行動で許しがたい実態だと思う。

心配されるのは、そのツケが、国民にまわり、税での補填だけではなく、フラット35そのものが、本末転倒な結果になる事であり、銀行と行政管理のペナルティである事を周知徹底してもらいたい。

フラット35、民間の審査に甘さ 検査院が指摘(日経)

http://www.nikkei.com/article/DGXNASDF1900N_Z11C12A0EE8000/

会計検査院は19日、独立行政法人の住宅金融支援機構が手がける長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」について、機構と提携する民間金融機関の一部で甘い審査が行われているとして、機構に金融機関の指導を求めた。

39の提携機関を抽出して調べたところ、機構が求める融資審査の基準を全て満たす金融機関はなかったという。

フラット35を巡っては、勤務先や収入を偽って融資金をだまし取る詐欺事件が相次いでいる。融資審査は提携金融機関が行うが、機構がローン債権を買い取る仕組みのため、詐欺に遭っても金融機関に被害は発生しない

フラット35は最長35年の住宅ローンを固定金利で借りられるため人気を集めているが、検査院は「金融機関が信用リスクを負わないことが一部の甘い審査につながっている可能性がある」と指摘している。

機構は融資審査について、利用者の勤務先の在籍確認や収入を証明する書類の収集、申請書類のチェック方法など数項目で具体的な手法を挙げ、金融機関に実施するよう要請している。

だが検査院が調べた39機関で機構が示した審査手法を実施していたのは、項目ごとで1~2割にとどまり、全項目で実施していた機関はなかった。

金融機関側は検査院に対し「自社の基準で審査しており、十分だと思った。機構が求める水準は厳しい」などと説明。ただ、自社のローン審査で実施している信用情報機関への照会を、フラット35の場合は行っていない金融機関もあった。

検査院は現在はどの金融機関に対しても一律になっているフラット35の提示金利について、審査状況や不正事案の発生状況に応じ、差をつける仕組みなどの検討も機構に求めた。

機構は「指摘を真摯に受け止めており、必要な検討を行っていく」としている。

 

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家具のプロフェッショナル

家具 クレド

今日は、クレドの宮木社長と中藪くんが来所しました。

いつも、キッチンや造作家具でお世話になっている クレドさん。今回も、キッチンの打合せで来ていただきました。

クレドさんのまたまた新しい試みとして、競合している同業他社と協力し、OEMとして得意分野を分業して、最終コストに反映すると言う生産方法を採用することにしました。

従来はクライアント自身が、数社に見積りを出し、その数社の中から家具会社を選ぶ方法から、その数社が手を組み、扉が得意な会社、天板に強い会社、キッチンの基本BOXの生産量が多い会社などが、不得意部分を分業により優位な会社に補ってもらう。

その結果、クライアント(消費者)を迷わす複雑な製造会社の仕組みを解りやすく形成される事になる。

今回は、DEN設計の物件でどのくらいそれらの利点が発揮できるのか?

不景気だからと諦めるのではなく、真剣に時代に向き合うことにより生まれる”あたらしい試み”も、あるのだろう。

またまた、クレドさんには勉強させられ、励みとなり、DEN設計も挑戦し続けなくてはいけない。

 

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子育て

最近、クライアントとの会話の中で、子供との生活を重視している方が多くなったなぁ・・と思っていたが、そうではない事に気づかされた・・・。

昨日、娘とプールに行ってきた。

妻には、「高校3年生の女の子がお父さんと二人きりでプールになんか行くはずないでしょ!」と呆れていたが、暑くてプールで泳ぎたい父と、部活で忙しい娘の久々の休日の目的が合致しただけだと思っている。それは、風邪を引いた父と娘が必然的に病院に一緒に行くのと同じ事だと、僕は思っている。

3,4才だった娘とよくプールに行っていた頃は、「水中めがねは?浮き輪は?タオルは持ったの?」用意するにも、それらを忘れ、悲しい思いをさせまいと、必死に父親をしていた事を思い出す。

その頃も、子育てのほとんどを 妻にまかせっきりだった事に負い目を感じ、休日だけは、しっかりと子供と遊んでやろうとがんばっていたのだろう。

今はその頃と違う。娘は僕に対して友達感覚なのだろうか?むしろ、僕のほうが、少し子供じみているぐらいだ。

「パパのタオルと水中めがねは、これでしょ!水筒は持ったから・・中身はスポーツドリンクにしておいたよ」

10数年前とは逆に、なんとも気の抜けた父親がそこにいたのだろう。

ほとんどの休日の過ごし方が、娘が中心だったが、もう、今はない。

娘は、もう大学入学の推薦も決まり、少し余裕ができたのか?もともと小さい頃から一人娘だったせいか、少し”おませさん”だっだが、しっかりして来ているように見える。

なにより、気付かないうちに、度々、娘を頼っているようだ。

子供を持つ親として、子供への期待や希望よりも、日々の危険を回避させたり、気づける範囲でしか接することが出来なかったが、今思えば、子育てに対して”なにも後悔がない幸せ”を感じさせてくれるのも、今現在の僕と娘の関係。

僕の同級生でもまだまだ、子供の小さい家庭が多い中、子育ても終盤なのか過ぎているのかわからない僕の家族は、少し余裕があるのかもしれない。

クライアントが語る”子育て”に感心させられる事が多いが、以前の自分を重ねて見て共通する事は、「子育ては、ただただ、一生懸命」だった気がする。

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消費税増税!依頼時期に注意!

【政府、消費税に配慮?】

昨日、新聞によると、「2013年12月末に期限切れとなる住宅ローン減税を延長し拡充する検討に入った。」とあり、所得の少ない人でも住宅ローン控除を使いきれるようにするようだ。ただし、所得税部分で使い切れない場合に住民税部分にも控除を受けられるようだが、制限枠があるので注意したい。

2014年4月には、5%→8%、2015年10月には、8%→10%に消費税は、跳ね上がる。

例えば、新築建物費用2000万円前後の場合、その予算内で工事を行ったとして2014年4月には、マイナス55万円程度。次の2015年10月には、マイナス85万円程度を工事費用から減額しなくてはいけない。

新築を考えている人の中には、工事計画の縮小・見直しや、その計画そのものを見送る人も少なくないだろう。

東京だけが物価下落傾向が変わらず進む中、建築家や各建設業者は、はたしてこの工事費用とどのように立ち向かうのか。政府が必死に進める”税の取立て”で苦しめられるのは、いつの時代も民に向けられる。エコポイントや住宅ローン減税も出来るだけ利用するべきだが、消費税増税とバランスするとは思えない。政府・行政と国民とのズレを、”やるだけやった”ふりで覆うのはやめて、住宅所得者を大事にし、経済を活性化してほしい。

【設計依頼時期】

前回の新税率開始(1997年4月)3%→5%のときの注文住宅の場合、新税率開始以降に引渡しを受ける建売などの住宅が新税率適用になるものと違って、請負契約を新税率開始前(1996年9月30日以前)に締結していれば、引渡しがそれ以降でも適用されなかった。

これを踏まえると、2013年9月30日までに工事契約締結なので、逆算すると、設計事務所に依頼する場合は、最低でも依頼先検討期間(3ヶ月)+設計期間(6ヶ月)+見積調整・工事依頼先決定期間(2ヶ月)+事前工事(1ヶ月)などを考慮すると、2012年9月頃には依頼先を検討開始しなくてはいけなくなる。

意外と時間がないことを理解しておかないと、前回と同様、法律改正時は振り回される事になってしまう。

今回は、未確定ではあるが、筆者の経験上、最近来られているクライアントへの注意点としてお話させて頂いている内容です。

行政は、”決めるだけ”で、実施するのは、建築実務者(建築士)たちなので毎回先回りして考えて、消費税増税に伴う負担を受けるのは出来るだけ回避したいものです。

 

 

 

家を建てるために!これだけは!(第5話)

≪ステップ1≫

 【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は同時期におこなおう! 

  クライアント物語編 Story-003

 

この三つの作業は、常にトライ&エラーを繰り返し、ほとんどの方が、妥協点を見つけ、

【空想の世界】が【現実の形あるもの】に変わって行く重要な過程です。

夢は、その都度、変えてもいいし、曲げたくは無いものは、最後まで持ち続けましょう!

 

── クライアント物語 ─────────────────────────── Story-003 ───────

◇ 住宅ローンは建築家のプランを作ってから!

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今回は、前回の続きです。設計依頼を検討している若いご夫婦(K氏)のお話です。

当事務所で残念ながら、設計契約できなかったケースです。

他社設計事務所にもプレゼンを依頼しているが、その設計事務所にDEN設計出身者がいて、森川の師弟関係にあたる者も参考にしたいとの事でした・・・・・

クライアント物語編 Story-002 住宅ローンは建築家のプランを作ってから! の続きです>>

それから、2週間後・・・

プランと予算をプレゼンさせて頂きました。

要望された条件には及ばず、金額は、1650万円程度(150万円オーバー)になりました。

そしてプランの話を始めました・・・・・

森川:「外観は、矩形のきれいな四角い少しやわらかい表情とし・・・・・・・角度をつけた玄関から中に入ると、さらに角度をつけたガラスで 囲まれた中庭を見ながら ホール→リビング→ダイニング→キッチンと、回廊のように視界に奥行きを感じられるようにしました。外観からは想像がつかない内部空間とのギャップが楽しさを呼ぶと思います。」

すると・・

K氏:「こんな発想があったんですね、せまい敷地でもプランが成立するんですね・・・大変感動しました。他の依頼している○○建築事務所でのプランは、全て四角いプランでした。ただ、予算オーバーですね。」

計算した見積書の説明し、そぎ落とせる限界の状態である事をお話しました。

K氏:「他の依頼している○○建築事務所では、1500万円内でした。プランは、DEN設計さんのほうが良いのですが、そちらに依頼するしかないのでしょうか?」

森川:「残念ながら、私がデザインしたプランは、決して無理をして金額を跳ね上げている要素は無く、その○○建築事務所で本当にその予算でできるのであれば、依頼先を決める大きな理由にはなるでしょう。」

続けて・・・

森川:「依頼先を決めるには、自分と考えの近い同年代や経験豊富な建築家などいろいろありますが、大切なのは”この人を信用できるのか?”だと思います。工事予算ですが、○○建築事務所での実績で同額程度の物件を実際に見せてもらったり、契約時から竣工時への金額のアップ率などを聞いてみてください。その対応する姿こそが、依頼先を決める事に繋がると思います。」

その後、予算を増やす事を検討して頂いたが、借入額を不動産会社と決めてしまっていて、そのままの予算で進めざるを得ない事をメールで丁寧な文面にてご連絡いただきました。

設計契約後、打合せを重ねると建築工事費は、必ず上がってきます。そのアップ率を見込んで予算提示をDEN設計では行っています。

十分な検討をした上で、少ない予算でも試行錯誤して知恵を振り絞って設計しますが、まったく余裕のない設計では、クライアントの希望までを削る事となってしまうからです。

残念ながら、今回は、”土地探し”から、ご一緒に進め、「家づくり」に関わる総予算を決め、無理のない借入などのサポートができなかった事を悔やみました。

K氏が、その○○建築事務所で予算内で家づくりが成功する事を願うばかりです。

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次回:
家を建てるために!これだけは!(第6話)≪ステップ2≫【契約】(土地の場合) その契約、まった!もう一度考えよう!【 CHECK1 】信頼度チェック!

【土地契約】信頼度チェック!解説編(1/2)

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家を建てるために!これだけは!(第2話)

≪ステップ1≫

 【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は同時期におこなおう! 

  解説編(2/2)

 

この三つの作業は、常にトライ&エラーを繰り返し、ほとんどの方が、妥協点を見つけ、

【空想の世界】が【現実の形あるもの】に変わって行く重要な過程です。

夢は、その都度、変えてもいいし、曲げたくは無いものは、最後まで持ち続けましょう!

 

【設計者さがし】・・設計料は、いらない?

■ 設計事務所の場合・・・設計料は、施主との家づくりを行うパートーナーシップ料

設計とは、細部にまで関わり設計のプロデュースをし、本来あるべきスタイル、「施主と建築家の家づくりのコラボレーション」を 実現す為、日々努力しているものが、責任をもって行う職務。

弁護士や税理士と同様に、専門職である建築士の職務に対する建築士法による報酬です。

 

■ ハウスメーカーの場合・・・設計料は、請負金額の中に入っています。

設計料は、見積項目では出さず、全て、工事原価+施工経費+営業経費として、経費の中に含まれます。

工事原価とは?・・この金額は、外部工務店に支払われる金額、その工務店の経費は、すでにON(オン)されています。

施工経費、営業経費とは?・・会社運営費・営業社員の報奨金・営業社員給料 ・間接社員(総務・経理・設計・積算・建設・アフターメンテナンス社員) 給料・役員報酬などなど、全て含まれています。

── [ポイント4]  ────────────────────────────────────

営業社員が、お客様より、要望を聞き、用意してあるプラン集をあてはめて、設計社員は、申請・作図・発注業務のみ。

その用意されているプランのクロス・カーテン・照明・限られた設備機器のみ、施主に与えられた選択肢なのです。

そうする事により、本来の報酬としての、設計料は極力抑える事ができます。

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■ 建築プロデュース会社の場合・・・たくさんの建築家を有料サイトで呼び込み、コンペ方式でユーザーが希望する建築家を選び、プロデュース会社が工務店を決めます。

当然、担当するプロデューサーは、建築士やファイナンシャルプランナーなどの有資格者が、豊富な経験と知識で、依頼者をバックアップしてくれるのが、健全な建築プロデュース会社です。

── [ポイント5]  ────────────────────────────────────

プロデューサーの目利きにより大きく左右される!

プロデュース会社に期待するのは、信頼と実績を重ねた優秀な設計者と施工会社を関連性を持たせ、円滑につなぐ事。

設計事務所と施工会社からのマージンを徴収する利益確保型から、依頼者を含めた4者の利益を追求してほしい。

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■ 工務店(ビルダー)の場合・・・設計は、ほとんどが、外注の設計事務所などが、設計を行います。上記ハウスメーカーと同様に この外注費にも、経費はかかります。

ただ、中には、最初から、設計・施工を分離するなど、施主の負担を減らす為に、施主へ、その工務店が、設計者を紹介するケースもあります。当事務所でも、そう言う実直で、良心的な会社とは、長く付き合わせていただいています。

── [ポイント6]  ────────────────────────────────────

品質を求め、頼れる工務店にも、設計力が求められる!

多様化する工務店の中には、建築家を取り込み設計力をあげ、プロデュース会社に匹敵するものや、工務店自身が高度な設計事務所であって自社完結型のもの、設計事務所側に大人気な頼れるものなど、依頼者のニーズに応えられる工務店が増えている。

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三技一体で、最初の≪ステップ1≫は、進んでは戻り、戻っては進む事と、理解していただけたでしょうか?

そこで、施主の負担を考えれば、自分に合った、設計者やプロデューサー・営業(家造りを一緒に自分の目線に立って真剣に考えてくれる者)を見つけ、資金面・土地の問題・プランやデザインなどの、初期段階から、相談されるのが、望ましいでしょう。

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次回:
家を建てるために!これだけは!(第3話)
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建築家とデザイン住宅を建てる!

【ブログ創刊するにあたって】

設計事務所を開設して12周年を向かえたDEN設計、70組程度の
クライアントの「家への思い」と建築家の体験記をお贈りします。

あまり知られていない「家づくり」に特化してお話していきます。

建築家とデザイン住宅を建てる」をテーマに、クライアントの”夢と希望”
を”現実”に当てはめ造り上げたひとつひとつのドラマが、自分らしい家を
生み出す感動。そんなントのストーリーをゆっくりとリアルにお伝えできれ
ばと思っています。

プロである建築家と、始めての家づくりに取り組むクライアントとの距離が
近くなった瞬間に出来上がる個性的なデザイン住宅 。

そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や
工事費、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明
していきます。

これから自分らしい個性的な家をお考えの方は、もちろんの事、建築家
を目指す学生や、建築に興味のある方々の勉強の参考になるよう心がけ
ていきます。

当然、建築と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたく
さん出てきますが、たくさんの他WEBで紹介されていますので、詳細
な説明は、最低限必要と思われる事柄のみとさせていただきます。

このブログは、一方通行の発信媒体ではなく、皆さんの知りたい情報も
たくさん盛り込んでいきますので、ご要望があれば、ご連絡ください。

DEN設計一級建築士事務所
主宰  森川 稔

無料プランニング

 DEN設計HP

 

無料プランニングサービスのご案内

 

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【建築豆知識】

CM型分離発注方式とは?・・・私達設計者が発注者のスタッフとして業務報酬を
受け取り、専門的な立場で監理、監督してプロジェクトを完成させる手法である。
技術力で競っている専門工事会社に、工事参加の機会をもってもらい、金銭的な
メリットと質的なメリットを直接発注者にもたらすことを目指した手法がCM型分離
発注方式である。

【私から一言・・・】
実際、ハウスメーカーや、大手ハウスビルダーでは、自社で直設業者をかかえて
いるわけではないので、かなりの中間マージン(粗利)が予想されます。
むかしながらの、「半値八掛け」まではいきませんが、私の経験上、大手ハウス
メーカーで、計上利益15%と表示してあれば、+10~15%として、工事原価に
対し、計30%位は、着工前利益として確保するでしょう。

3000万円の請負金額のうち900万円は、利益と言う事です。

きっと、みなさんも、びっくりされるでしょう、企業のしくみを考えると仕方ない事
でしょうね。当事務所でも、関連会社・協力業者との更なる努力で、日々考査し、
建主に納得して頂いています。

 CM型分離発注

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次回予告:
≪ステップ1≫【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は、
              同時期におこなうべし!(前編)
      家をたてるには?いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・やっぱりわか
      らない・・と言う方、必見!!
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