家を建てるために!これだけは!(第3話)

≪ステップ1≫

 【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は同時期におこなおう! 

  クライアント物語編 Story-001

 

この三つの作業は、常にトライ&エラーを繰り返し、ほとんどの方が、妥協点を見つけ、

【空想の世界】が【現実の形あるもの】に変わって行く重要な過程です。

夢は、その都度、変えてもいいし、曲げたくは無いものは、最後まで持ち続けましょう!

 

── クライアント物語 ─────────────────────────── Story-001 ───────

◇ 住宅ローンが組めないのはなぜ?

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以前、DEN設計のクライアントさんでも、融資がどの銀行でも断られ、「家づくり」を諦めるところで、ご相談に来られた方もいらっしゃいました。

なぜ、融資が付かないのか?を ひとつひとつ整理しました。

理由は、土地そのものの価値が、”0ゼロ”に等しい状態でした。私の経験上でも、不動産価値は、減点方式で決まりますので、評価額が、希望の満額にならないケースは、ありましたが、”0ゼロ”は、初めてでした。

そこで、DEN設計が提案した方法は、その土地の評価を上げることでした。

先行で費用は発生しますが、前面道路を建築上の道路に申請し、建物が建てられる土地に変えることで保証会社の評価は、融資できる土地に変わりました。

(建築基準法により、道路に面する土地ではないと家は建ちません。)

普段使用している道路、「まさか、家の前面道路が、道路じゃないなんて!」ていう事が決して少ない事例ではないと言う事をみなさんも理解しましょう。

当然、このクライアントさんもその一年後、DEN設計と二人三脚で、”最高のデザイン住宅”をつくりあげることに成功されました

DEN設計へのご相談はこちら
http://www.den-design.com/contact/

 

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家を建てるために!これだけは!(第4話)
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家を建てるために!これだけは!(第2話)

≪ステップ1≫

 【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は同時期におこなおう! 

  解説編(2/2)

 

この三つの作業は、常にトライ&エラーを繰り返し、ほとんどの方が、妥協点を見つけ、

【空想の世界】が【現実の形あるもの】に変わって行く重要な過程です。

夢は、その都度、変えてもいいし、曲げたくは無いものは、最後まで持ち続けましょう!

 

【設計者さがし】・・設計料は、いらない?

■ 設計事務所の場合・・・設計料は、施主との家づくりを行うパートーナーシップ料

設計とは、細部にまで関わり設計のプロデュースをし、本来あるべきスタイル、「施主と建築家の家づくりのコラボレーション」を 実現す為、日々努力しているものが、責任をもって行う職務。

弁護士や税理士と同様に、専門職である建築士の職務に対する建築士法による報酬です。

 

■ ハウスメーカーの場合・・・設計料は、請負金額の中に入っています。

設計料は、見積項目では出さず、全て、工事原価+施工経費+営業経費として、経費の中に含まれます。

工事原価とは?・・この金額は、外部工務店に支払われる金額、その工務店の経費は、すでにON(オン)されています。

施工経費、営業経費とは?・・会社運営費・営業社員の報奨金・営業社員給料 ・間接社員(総務・経理・設計・積算・建設・アフターメンテナンス社員) 給料・役員報酬などなど、全て含まれています。

── [ポイント4]  ────────────────────────────────────

営業社員が、お客様より、要望を聞き、用意してあるプラン集をあてはめて、設計社員は、申請・作図・発注業務のみ。

その用意されているプランのクロス・カーテン・照明・限られた設備機器のみ、施主に与えられた選択肢なのです。

そうする事により、本来の報酬としての、設計料は極力抑える事ができます。

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■ 建築プロデュース会社の場合・・・たくさんの建築家を有料サイトで呼び込み、コンペ方式でユーザーが希望する建築家を選び、プロデュース会社が工務店を決めます。

当然、担当するプロデューサーは、建築士やファイナンシャルプランナーなどの有資格者が、豊富な経験と知識で、依頼者をバックアップしてくれるのが、健全な建築プロデュース会社です。

── [ポイント5]  ────────────────────────────────────

プロデューサーの目利きにより大きく左右される!

プロデュース会社に期待するのは、信頼と実績を重ねた優秀な設計者と施工会社を関連性を持たせ、円滑につなぐ事。

設計事務所と施工会社からのマージンを徴収する利益確保型から、依頼者を含めた4者の利益を追求してほしい。

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■ 工務店(ビルダー)の場合・・・設計は、ほとんどが、外注の設計事務所などが、設計を行います。上記ハウスメーカーと同様に この外注費にも、経費はかかります。

ただ、中には、最初から、設計・施工を分離するなど、施主の負担を減らす為に、施主へ、その工務店が、設計者を紹介するケースもあります。当事務所でも、そう言う実直で、良心的な会社とは、長く付き合わせていただいています。

── [ポイント6]  ────────────────────────────────────

品質を求め、頼れる工務店にも、設計力が求められる!

多様化する工務店の中には、建築家を取り込み設計力をあげ、プロデュース会社に匹敵するものや、工務店自身が高度な設計事務所であって自社完結型のもの、設計事務所側に大人気な頼れるものなど、依頼者のニーズに応えられる工務店が増えている。

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三技一体で、最初の≪ステップ1≫は、進んでは戻り、戻っては進む事と、理解していただけたでしょうか?

そこで、施主の負担を考えれば、自分に合った、設計者やプロデューサー・営業(家造りを一緒に自分の目線に立って真剣に考えてくれる者)を見つけ、資金面・土地の問題・プランやデザインなどの、初期段階から、相談されるのが、望ましいでしょう。

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家を建てるために!これだけは!(第1話)

≪ステップ1≫

   【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は同時期におこなおう! 

    解説編(1/2)

この三つの作業は、常にトライ&エラーを繰り返し、ほとんどの方が、妥協点を見つけ、

【空想の世界】が【現実の形あるもの】に変わって行く重要な過程です。

夢は、その都度、変えてもいいし、曲げたくは無いものは、最後まで持ち続けましょう!

【資金計画】・・銀行に行きましょう

ネットのオンラインソフトで資金計算はしてくれますが、あくまでも、試算です。実際に、

借りられる金額は、○○○○万円は、わかりません。

その時に、必要なのが、[・購入するもの(土地・家) ・頭金はいくら用意できるか

・ 年収 ・年齢 ・お勤め先 ・勤続年数 ]などです。

いわゆる、その人の価値と、担保とするものの価値を査定して借りられる金額を決めるのです。

── [ポイント1]  ────────────────────────────────────

頭金の使い道は、十分検討して下さい。

融資実行時期と、不動産屋さんへの支払い時期

⇒設計事務所への報酬支払い時期

⇒建設会社への工事金額の支払い時期

は、必ずしも、必要な時に、必要な額を銀行が貸してくれるとは、限りません。

土地の購入時に全て頭金を使ってしまうと建物ができるまでの各支払い金は、担保が

ない為、通常、銀行では無担保ローン(つなぎ融資)と言う利息の高い貸付になって

しまいます。

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【土地探し】・・条件の良い物件には注意!

条件の良い物件は、早速TEL⇒現地見学するのが良いでしょう。

そして、会社、担当営業マンを見極めて下さい。わからない事は、はっきりと聞きましょう!

きっと、何度か足を運ぶ事で、信頼関係ができれば、誠心誠意、購入者の条件に合う物件を、探し、限られた資金の相談にも乗ってくれるでしょう!

そこで、・・

── [ポイント2]  ────────────────────────────────────

良い物件は誰もがほしがるお店(不動産屋さん)の目玉商品!

その物件で、目を引き、他物件を薦めるのは、あたりまえ。その時こそ、注意しましょう!

中には、もともと、その目玉物件は、売れている物か、売るつもりのないものを広告に

載せている場合もある(某不動産屋さんの話)。

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── [ポイント3]  ────────────────────────────────────

建築条件付って安いよね!

そもそも、建売物件と同じ考えです。あたりまえです!土地の値段は安く設定、建物の値段の中に含みます。建築条件とは、言葉のごとく、「この土地には、必ずこの業者が建物をたてる事を条件」です。

だから・・・、土地の値段+土地を安くした分+建物の値段を結局は、支払う事となります。

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  家をたてるには?いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・
  やっぱりわからない・・と言う方、必見!!
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建築家とデザイン住宅を建てる!

【ブログ創刊するにあたって】

設計事務所を開設して12周年を向かえたDEN設計、70組程度の
クライアントの「家への思い」と建築家の体験記をお贈りします。

あまり知られていない「家づくり」に特化してお話していきます。

建築家とデザイン住宅を建てる」をテーマに、クライアントの”夢と希望”
を”現実”に当てはめ造り上げたひとつひとつのドラマが、自分らしい家を
生み出す感動。そんなントのストーリーをゆっくりとリアルにお伝えできれ
ばと思っています。

プロである建築家と、始めての家づくりに取り組むクライアントとの距離が
近くなった瞬間に出来上がる個性的なデザイン住宅 。

そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や
工事費、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明
していきます。

これから自分らしい個性的な家をお考えの方は、もちろんの事、建築家
を目指す学生や、建築に興味のある方々の勉強の参考になるよう心がけ
ていきます。

当然、建築と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたく
さん出てきますが、たくさんの他WEBで紹介されていますので、詳細
な説明は、最低限必要と思われる事柄のみとさせていただきます。

このブログは、一方通行の発信媒体ではなく、皆さんの知りたい情報も
たくさん盛り込んでいきますので、ご要望があれば、ご連絡ください。

DEN設計一級建築士事務所
主宰  森川 稔

無料プランニング

 DEN設計HP

 

無料プランニングサービスのご案内

 

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【建築豆知識】

CM型分離発注方式とは?・・・私達設計者が発注者のスタッフとして業務報酬を
受け取り、専門的な立場で監理、監督してプロジェクトを完成させる手法である。
技術力で競っている専門工事会社に、工事参加の機会をもってもらい、金銭的な
メリットと質的なメリットを直接発注者にもたらすことを目指した手法がCM型分離
発注方式である。

【私から一言・・・】
実際、ハウスメーカーや、大手ハウスビルダーでは、自社で直設業者をかかえて
いるわけではないので、かなりの中間マージン(粗利)が予想されます。
むかしながらの、「半値八掛け」まではいきませんが、私の経験上、大手ハウス
メーカーで、計上利益15%と表示してあれば、+10~15%として、工事原価に
対し、計30%位は、着工前利益として確保するでしょう。

3000万円の請負金額のうち900万円は、利益と言う事です。

きっと、みなさんも、びっくりされるでしょう、企業のしくみを考えると仕方ない事
でしょうね。当事務所でも、関連会社・協力業者との更なる努力で、日々考査し、
建主に納得して頂いています。

 CM型分離発注

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      らない・・と言う方、必見!!
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